ନୀଳାମ୍ବର ରଥ
ଓଡ଼ିଶାରେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ମାଲିକାନା ଓ ପରିଚାଳନା ବ୍ୟବସ୍ଥାକୁ ଆଇନତଃ ଶୃଙ୍ଖଳିତ କରିବା ଲାଗି ରାଜ୍ୟ ସରକାର ଆଣିଛନ୍ତି ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’। ତେବେ ଏହି ଆଇନ ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ୍ ବା ଜମିଜମା ଓ ଘରବାଡ଼ି କିଣାବିକା କ୍ଷେତ୍ରକୁ ବ୍ୟାପକ ଭାବେ ନିୟନ୍ତ୍ରିତ ନକରି କେବଳ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଲାଗି ସୀମିତ ରହିଛି।
ଓଡ଼ିଶାରେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ମାଲିକାନା ଏବଂ ଏହାର ପରିଚାଳନାକୁ ଶୃଙ୍ଖଳିତ କରିବା ଲାଗି ଆସିଛି ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’। ଓଡ଼ିଶା ଗୃହ ନିର୍ମାଣ ଓ ନଗର ଉନ୍ନୟନ ବିଭାଗ ପକ୍ଷରୁ ପ୍ରସ୍ତୁତ ଏହି ବିଧେୟକକୁ ନିକଟରେ ବିଧାନସଭାରେ ଉପସ୍ଥାପନ କରାଯାଇଛି।
ରାଜ୍ୟରେ ବ୍ୟବସାୟିକ ଢାଞ୍ଚାରେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବା ବହୁତଳ ପ୍ରାସାଦ ନିର୍ମାଣ, କିଣାବିକା ତଥା ପ୍ରତ୍ୟେକ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟରେ ଆଇନଗତ ଭାବେ ମାଲିକ ସଂଘ ବା ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ଗଠନକରି ଏହାର ଦୀର୍ଘକାଳୀନ ସୁପରିଚାଳନା କ୍ଷେତ୍ରରେ ଏହି ନୂତନ ଚିଠା ଆଇନ ପ୍ରମୁଖ ଭୂମିକା ଗ୍ରହଣ କରିବ ବୋଲି ଆଶା କରାଯାଉଛି।
ଏହି ନୂତନ ଆଇନ ବ୍ୟବସ୍ଥା ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ୍ ଡେଭଲପର୍ ବା ସାଧାରଣ ଭାଷାରେ ପରିଚିତ ବିଲ୍ଡରମାନଙ୍କ ପାଇଁ ଏକ ଛାଟ ବୋଲି କହିଲେ ଭୁଲ ହେବ ନାହିଁ। କାରଣ ଏଥିରେ ଗ୍ରାହକ ବା କ୍ରେତାମାନଙ୍କର ସ୍ୱାର୍ଥ ଓ ସୁବିଧାକୁ ଦୃଷ୍ଟିରେ ରଖି କଠୋର ନିୟମ କରାଯାଉଛି। ଜଣେ ବିଲଡରଙ୍କ ଦ୍ୱାରା କୌଣସି ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ନିର୍ମାଣ ବେଳେ ଏବେ ସମ୍ପୃକ୍ତ ବିଲଡରଙ୍କୁ ଗ୍ରାହକଙ୍କ ସ୍ୱାର୍ଥକୁ ଅଧିକ ଗୁରୁତ୍ୱ ଦେବାକୁ ହେବ।
‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ ଆଇନରେ ପରିଣତ ହେଲେ ପୂର୍ବରୁ ଏହି କ୍ଷେତ୍ରରେ ପ୍ରଚଳିତ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ୍ ଆକ୍ଟ ୧୯୮୨’ ରଦ୍ଦ ହୋଇଯିବ।
କାହିଁକି ବଦଳୁଛି ଆଇନ?
ଓଡ଼ିଶାରେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ କିଣାବିକା ଓ ମାଲିକାନା ବ୍ୟବସ୍ଥାକୁ ଆଇନଗତ ବାଟ ଦେଖାଇବାକୁ ରାଜ୍ୟ ସରକାର ପ୍ରଚଳନ କରିଥିଲେ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ୍ ଆକ୍ଟ ୧୯୮୨’। ଏହା ୧ ମେ’ ୧୯୮୪ ମସିହାରୁ କାର୍ଯ୍ୟକ୍ଷମ ହୋଇଥିଲା। ଏହି ମୂଳ ଆଇନକୁ ଆଧାରକରି ପରବର୍ତ୍ତୀ ସମୟରେ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ୍ ରୁଲ୍ସ ୧୯୯୨’, ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ୍ (ଆମେଣ୍ଡମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୫’, ‘ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ(ରେଗୁଲେସନ ଆଣ୍ଡ ଡେଭଲପମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ଅଣାଯାଇଥିଲା।
ପରବର୍ତ୍ତୀ ସମୟରେ ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ୍ (ଆମେଣ୍ଡମେଣ୍ଟ) ରୁଲ୍ସ ୨୦୨୧ ଜାରି କରାଯାଇଥିଲା। ତେବେ ଏହି ଆଇନ ଏବଂ ଭାରତ ସରକାରଙ୍କ ଦ୍ଵାରା ଅଣାଯାଇଥିବା ‘ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ (ରେଗୁଲେସନ ଆଣ୍ଡ ଡେଭଲପମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ମଧ୍ୟରେ ଅନେକ ତାଳମେଳ ରହୁନଥିବା ଦର୍ଶାଇ ଓଡ଼ିଶା ହାଇକୋର୍ଟରେ ଏକାଧିକ ମାମଲା ଦାୟର ହୋଇଥିଲା।
ହାଇକୋର୍ଟଙ୍କ ନିର୍ଦ୍ଦେଶ କ୍ରମେ ଓଡ଼ିଶା ଗୃହ ନିର୍ମାଣ ଏବଂ ନଗର ଉନ୍ନୟନ ବିଭାଗ ପକ୍ଷରୁ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ ଅଣାଯାଇଛି। ତେବେ ଏହି ନୂତନ ବିଲ୍ ସମଗ୍ର ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ ବା ଜମିଜମା ଓ କୋଠାବାଡ଼ି କିଣାବିକା କ୍ଷେତ୍ରକୁ ନିୟନ୍ତ୍ରଣ କରିବାକୁ ଉଦ୍ଦିଷ୍ଟ ନୁହେଁ। ଏହା ନିର୍ଦିଷ୍ଟ ଭାବେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ମାଲିକାନା ଓ ପରିଚାଳନା ଅଣାଯାଇଥିବା ଜଣାପଡ଼ିଛି।
ଏହି ଚିଠା ଆଇନ ଅନୁଯାୟୀ ଆଗକୁ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟର ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟିଗୁଡ଼ିକ ଏହି ନୂତନ ଆଇନ ଅଧୀନରେ ପଞ୍ଜୀକୃତ ଓ ପରିଚାଳିତ ହେବେ। ଏଥିଲାଗି ସରକାର ଡେପୁଟି କଲେକ୍ଟର ବା ତା’ଠାରୁ ଉପର ପାହ୍ୟାର ଅଫିସରଙ୍କୁ ଭାରପ୍ରାପ୍ତ ଅଧିକାରୀ ଭାବେ ନିଯୁକ୍ତ କରିବେ। ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓନରସିପ ଆସୋସିଏସନଗୁଡ଼ିକ ଏହି ଅଧିକାରୀଙ୍କଠାରେ ପଞ୍ଜିକୃତ କରିବା ସହ ବିଭିନ୍ନ ବିବାଦ ଏବଂ ଅଭିଯୋଗର ପରିଚାଳନା ପାଇଁ ଆବେଦନ କରିବେ।
‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ରେ କେବଳ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ସମ୍ପର୍କରେ ଆଇନର ବ୍ୟବସ୍ଥା କରାଯାଇଛି। ତେବେ ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ କ୍ଷେତ୍ରରେ ବହୁଳ ଭାବେ ପ୍ରଚଳିତ ପ୍ଲଟେଡ ସ୍କିମ ସହିତ ସିମ୍ପ୍ଲେକ୍ସ ଓ ଡୁପ୍ଲେକ୍ସ ନିର୍ମାଣ ଓ ମାଲିକାନା ବାବଦରେ ଏହି ନୂଆ ଆଇନରେ କୌଣସି ବ୍ୟବସ୍ଥା ନାହିଁ।
‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ରେ ‘ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ (ରେଗୁଲେସନ ଆଣ୍ଡ ଡେଲପମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ସମ୍ପର୍କରେ ବିଶେଷ ଉଲ୍ଲେଖ କରାଯାଇଛି। ଅର୍ଥାତ୍ ଓଡ଼ିଶା ସରକାର ଆଣୁଥିବା ଏହି ନୂତନ ଆଇନ ସହିତ ଭାରତ ସରକାରଙ୍କ ‘ରେରା’ ଆଇନ ଉଭୟ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ନିର୍ମାଣ, କିଣାବିକା, ମାଲିକାନା ଓ ପରିଚାଳନା କ୍ଷେତ୍ରରେ ଦିଗ ଦେଖାଇବ।
ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟର ସୁରକ୍ଷା ଉପରେ ଗୁରୁତ୍ଵ
ନୂତନ ନିୟମରେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବା ବହୁତଳ ବିଶିଷ୍ଟ କୋଠାବାଡ଼ିର ସୁରକ୍ଷା ଉପରେ ଗୁରୁତ୍ୱ ଦିଆଯାଉଛି। କୌଣସି ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ନିର୍ମାଣ ହେବାର ୩୦ ବର୍ଷ ହୋଇଥିଲେ ବିଧିବଦ୍ଧ ଭାବରେ ଏହାର ‘ଷ୍ଟ୍ରକଚରାଲ୍ ସେଫ୍ଟି’ ଅନୁଧ୍ୟାନ କରାଯିବ। ଜଣେ ପଞ୍ଜୀକୃତ ଷ୍ଟ୍ରକଚରାଲ୍ ସେଫଟି ଇଞ୍ଜିନିୟରଙ୍କ ମାଧ୍ୟମରେ ଏହାର ତନଖି କରାଯାଇ ସମ୍ପୃକ୍ତ କୋଠାବାଡ଼ି ବାସୋପଯୋଗୀ ଏବଂ ନିରାପଦ ବୋଲି ସାର୍ଟିଫିକେଟ୍ ନେବାକୁ ହେବ। ସେହିପରି ପରବର୍ତ୍ତୀ ସମୟରେ ପ୍ରତି ୫ ବର୍ଷ ଅନ୍ତରରେ ଏହି ଅନୁଧ୍ୟାନ କରାଯାଇ ସ୍ଥାନୀୟ ଉନ୍ନୟନ କର୍ତ୍ତୃପକ୍ଷଙ୍କ ନିକଟରେ ଏହାର ରିପୋର୍ଟ ଦାଖଲ କରିବାକୁ ହେବ। ସମ୍ପୃକ୍ତ ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ବା ଗୃହ ମାଲିକ ସଂଘ ଏହି ଦାୟିତ୍ୱ ତୁଲାଇବ।
ସେହିପରି ପ୍ରତ୍ୟେକ ହାଉସିଂ ପ୍ରକଳ୍ପକୁ ଅଗ୍ନି, ବନ୍ୟା, ବାତ୍ୟା ଏବଂ ବିଭିନ୍ନ ପ୍ରକାର ପ୍ରାକୃତିକ ବିପର୍ଯ୍ୟୟରୁ ସୁରକ୍ଷିତ ରଖିବା ପାଇଁ ବୀମାଭୁକ୍ତ କରିବାକୁ ହେବ। ଏହି ବୀମା ବାବଦ ଖର୍ଚ୍ଚ ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ତା’ର ସାଧାରଣ ଆୟ ବା ସଦସ୍ୟମାନଙ୍କଠାରୁ ଆଦାୟ ହେଉଥିବା ଦେୟରୁ ଭରଣା କରିବେ।
ବଦଳିବ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ମାଲିକ ସଂଘ ପଞ୍ଜୀକରଣ ଢାଞ୍ଚା
‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ ଅନୁଯାୟୀ ଆଗକୁ ରାଜ୍ୟର ସମସ୍ତ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟରେ ମାଲିକ ସଂଘର ପଞ୍ଜୀକରଣ କେବଳ ଏହି ଆଇନ ଅଧୀନରେ କରାଯିବ। ଅର୍ଥାତ୍ ପୂର୍ବରୁ କୌଣସି ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟରେ ‘ସୋସାଇଟିଜ୍ ରେଜିଷ୍ଟ୍ରେସନ ଆକ୍ଟ ୧୮୬୦’ ଅଧୀନରେ ପଞ୍ଜୀକରଣ କରାଯାଇଥିଲେ ତାହାକୁ ରଦ୍ଦ କରି ଏହି ନୂତନ ଆଇନ ଅଧୀନରେ ସ୍ଥାନୀୟ ଭାରପ୍ରାପ୍ତ ଅଧିକାରୀଙ୍କ ନିକଟରେ ପଞ୍ଜୀକରଣ କରିବାକୁ ହେବ।
‘ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ (ରେଗୁଲେସନ ଆଣ୍ଡ ଡେଭେଲପମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ଏବଂ ନୂତନ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ ଆଧାରରେ ପ୍ରତ୍ୟେକ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟରେ ଏଣିକି ମାଲିକ ସଂଘ ବା ‘ଆସୋସିଏସନ ଅଫ୍ ଆଲଟିଜ’ ଗଠନ କରାଯିବା ବାଧ୍ୟତାମୂଳକ। ଏହି ସଂଘ ଗଢ଼ିବାର ମୁଖ୍ୟ ଦାୟିତ୍ୱ ସମ୍ପୃକ୍ତ ଡେଭଲପର ବା ବିଲ୍ଡରଙ୍କର। ନିର୍ଦ୍ଧାରିତ ସମୟରେ ବିଲଡର ଏହି ସଂଘ ଗଠନକରି ପ୍ରକଳ୍ପ ଶେଷ ହେବା ସହିତ ସମ୍ପୃକ୍ତ ମାଲିକ ସଂଘକୁ ସମସ୍ତ ‘ସର୍ବସାଧାରଣ ବ୍ୟବହାର ସ୍ଥାନ’ (କମନ ଏରିଆ) ଏବଂ ପ୍ରକଳ୍ପ ସମ୍ପର୍କୀତ ସମସ୍ତ ମୂଳ କାଗଜପତ୍ର ହସ୍ତାନ୍ତର କରିବା ଲାଗି ନୂଆ ଆଇନରେ କଡ଼ା ବ୍ୟବସ୍ଥା କରାଯାଇଛି।
‘ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ (ରେଗୁଲେସନ ଆଣ୍ଡ ଡେଭଲପମେଣ୍ଟ) ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ଅନୁଯାୟୀ କୌଣସି ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ ପ୍ରକଳ୍ପରେ ଅନ୍ୟୂନ ୫୦ ପ୍ରତିଶତ ଗ୍ରାହକଙ୍କୁ ସମ୍ପତ୍ତି ଆଲର୍ଟମେଣ୍ଟ ପରେ ପରେ ମାଲିକ ସଂଘ ଗଠନ କରିବାକୁ ନିୟମ ରହିଛି। କିନ୍ତୁ ‘ଓଡ଼ିଶା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବିଲ୍ ୨୦୨୩’ରେ ଏ କ୍ଷେତ୍ରରେ ୫୦ ପ୍ରତିଶତ କିମ୍ବା ଅନ୍ୟୂନ ୭ଜଣ ଗ୍ରାହକଙ୍କୁ ଆଲର୍ଟମେଣ୍ଟ ପରେ ମାଲିକ ସଂଘ ଗଠନ କରିବା ଲାଗି ବ୍ୟବସ୍ଥା ରହିଛି।
ଏହା ଏକ ଗୁରୁତ୍ଵପୂର୍ଣ୍ଣ ଏବଂ ଅତ୍ୟନ୍ତ ସମ୍ବେଦଳଶୀଳ ବିଷୟ ହୋଇଥିଲେ ମଧ୍ୟ ଦୁଇଟି ଆଇନରେ ଏଭଳି ବ୍ୟାପକ ତାଳମେଳର ଅଭାବ ଆଗକୁ ଜଟିଳତା ସୃଷ୍ଟି କରିପାରେ। ଏହା ସହିତ ଶତାଧିକ (ସ୍ଥଳ ବିଶେଷରେ ୫୦୦-୧୦୦୦) କ୍ଷମତା-ବିଶିଷ୍ଟ ବିଶାଳ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ପ୍ରକଳ୍ପଗୁଡ଼ିକରେ ମାତ୍ର ୭ ଜଣ ଗ୍ରାହକଙ୍କୁ ଧରି ସଂଘ ଗଠନ କରାଗଲେ ପରବର୍ତ୍ତୀ ସମୟରେ ଆସୁଥିବା ଶତାଧିକ ଗ୍ରାହକଙ୍କ ସ୍ଵାର୍ଥର ସୁରକ୍ଷା ନେଇ ପ୍ରଶ୍ନ ଆସିପାରେ!
କେବଳ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ନୁହେଁ ଆଜି ରାଜ୍ୟରେ ଶହ ଶହ ପ୍ଲଟିଂ ସ୍କିମ ଏବଂ ସିମ୍ପ୍ଲେକ୍ସ ଏବଂ ଡୁପ୍ଲେକ୍ସ ତଥା ଅନ୍ୟ କମର୍ସିଆଲ ପ୍ରକଳ୍ପକୁ ନେଇ ଘରବାଡ଼ି କାରବାର ହେଉଛି। ‘ରେରା’ ଆଇନ ଅଧୀନରେ ସମସ୍ତ ପ୍ରକାର ଘରବାଡ଼ି ଆସୁଥିଲେ ମଧ୍ୟ ଏବେ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଛଡ଼ା ଅନ୍ୟ ଯେକୌଣସି ପ୍ରକାର ଗୃହ ନିର୍ମାଣ ପ୍ରକଳ୍ପ କ୍ଷେତ୍ରରେ ଏହାର ମାଲିକ ସଂଘ କେଉଁଠି ପଞ୍ଜୀକରଣ କରିବେ ତାକୁ ନେଇ ଦ୍ଵନ୍ଦ୍ଵ ସୃଷ୍ଟି ହୋଇଛି। କାରଣ ‘ସୋସାଇଟିଜ ରେଜିଷ୍ଟ୍ରେସନ ଆକ୍ଟ ୧୮୬୦’ ଅଧୀନରେ ପଞ୍ଜୀକୃତ ଥିବା କୌଣସି ସଂଘକୁ ଏକ ସ୍ଵେଚ୍ଛାସେବୀ ସଂଗଠନ ଭଳି ପରିଚାଳନା କରାଯାଇପାରେ।
ତେବେ କୌଣସି ହାଉସିଂ ପ୍ରକଳ୍ପର ପରିଚାଳନା କ୍ଷେତ୍ରରେ ଏହି ଆଇନ ହୁଏ ତ ଯଥେଷ୍ଟ ନୁହେଁ। ତେଣୁ ରାଜ୍ୟ ସରକାରଙ୍କ ନୂତନ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଆଇନରେ ସେମାନଙ୍କ ପାଇଁ କୌଣସି ବ୍ୟବସ୍ଥା ନଥିବାରୁ ରାଜ୍ୟର ଶହ ଶହ ଅଣପଞ୍ଜୀକୃତ ଗୃହ ମାଲିକ ସଂଘ ସେଗୁଡ଼ିକର ପଞ୍ଜୀକରଣ ପାଇଁ କେଉଁଠିକୁ ଯିବେ?
ଏବେ ବି ଗୋଳମାଳିଆ ରିୟଲ ଇଷ୍ଟେଟ ବଜାର
ଓଡ଼ିଶାରେ ଜମିଜମା, କୋଠାବାଡ଼ି ଓ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ନିର୍ମାଣ ଓ କିଣାବିକାକୁ ନେଇ ଏକ ବିଶାଳ ବଜାର ରହିଛି। ତେବେ ଅଧିକାଂଶ ଘରବାଡ଼ି ପ୍ରକଳ୍ପରେ ବିଲଡରମାନେ ନିଜର ମନମାନି ଓ ପତିଆରା ବଜାୟ ରଖିବାକୁ ଚେଷ୍ଟା କରିବା ଫଳରେ ଗ୍ରାହକମାନଙ୍କ ସ୍ୱାର୍ଥ ପଛକୁ ଠେଲି ହୋଇଯାଇଛି। ଓଡ଼ିଶାର ରାଜଧାନୀ ଭୁବନେଶ୍ୱର ସମେତ ବିଭିନ୍ନ ସହରାଞ୍ଚଳରେ ଶହ ଶହ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓ ବିଭିନ୍ନ ଧରଣର ଗୃହ ନିର୍ମାଣ ପ୍ରକଳ୍ପ ଗଢ଼ି ଉଠିଥିଲେ ମଧ୍ୟ ଅଧିକାଂଶ ପ୍ରକଳ୍ପ ବିଭିନ୍ନ ଦିଗରୁ ବିବାଦୀୟ ହୋଇ ରହିଛି।
ସରକାରଙ୍କ ନିୟମ ଅନୁଯାୟୀ ବିଭିନ୍ନ ଘରୋଇ କୋଠାବାଡ଼ି ପ୍ରକଳ୍ପରେ ବିଲଡରମାନେ ଠିକଣା ସମୟରେ ସ୍ଥାନୀୟ ଉନ୍ନୟନ କର୍ତ୍ତୃପକ୍ଷଙ୍କ ନିକଟରେ ‘କମ୍ପ୍ଲିସନ୍ ସାର୍ଟିଫିକେଟ୍’ ପୈଠ କରିବା ସହ ତାଙ୍କଠାରୁ ‘ଅକ୍ୟୁପାନ୍ସି ସାର୍ଟିଫିକେଟ୍’ ହାସଲ କରିବା କଥା। କିନ୍ତୁ ଡେଭେଲପରମାନେ ଏ ବିଷୟରେ ଗୁରୁତ୍ୱ ଦେଉନାହାନ୍ତି। କୌଣସି ପ୍ରକଳ୍ପ ଏବଂ ସେଠାରେ ଥିବା ସମସ୍ତ ଗୃହ ବାବଦରେ ଅକ୍ୟୁପାନ୍ସି ସାର୍ଟିଫିକେଟ୍ ମିଳିନଥିଲେ ସମ୍ପୃକ୍ତ ପ୍ରକଳ୍ପକୁ ନିର୍ଦ୍ଧାରିତ ଆଇନ ଅଧୀନରେ ପଞ୍ଜୀକୃତ କରିବା ସମ୍ଭବ ନୁହେଁ। ଏହି କାରଣରୁ ରାଜ୍ୟର ଶହ ଶହ ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ଓ ହାଉସିଂ ପ୍ରୋଜେକ୍ଟରେ ଘର ମାଲିକ ସଂଘ ବା ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ଗଠନ କରାଯାଇ ପାରୁନାହିଁ।
ଗ୍ରାହକଙ୍କ ସ୍ୱାର୍ଥ ପାଇଁ ‘ଓରେରା’
ଭାରତ ସରକାରଙ୍କ ନୂତନ ନିୟମ ଅନୁଯାୟୀ ବିଭିନ୍ନ ପ୍ରଦେଶରେ ‘ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ୍ ରେଗୁଲେଟୋରି ଅଥରିଟି’ (ରେରା) ଗଠନ କରାଯାଇଛି। ଓଡ଼ିଶାରେ ଏହାର ନାଁ ରହିଛି ‘ଓଡ଼ିଶା ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ୍ ରେଗୁଲେଟୋରି ଅଥରିଟି’ (ଓରେରା)। ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ ‘ରେଗୁଲେସନ୍ ଆଣ୍ଡ୍ ଡେଭଲପମେଣ୍ଟ ଆକ୍ଟ ୨୦୧୬’ ଅନୁଯାୟୀ ଓରେରା ଏହି କ୍ଷେତ୍ରକୁ ଶୃଙ୍ଖଳିତ ଓ ସଞ୍ଚାଳିତ କରିବା ଦିଗରେ ଆଜି ପ୍ରମୁଖ ଭୂମିକା ଗ୍ରହଣ କରିଛି।
ରେରା ନିୟମ ଅନୁଯାୟୀ ପ୍ରତ୍ୟେକ ବିଲଡର ବା ଡେଭଲପରଙ୍କୁ ଜମିଜମା, କୋଠାବାଡ଼ି ବା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ପ୍ରକଳ୍ପ ନିର୍ମାଣ ଓ କାରବାର ଲାଗି ଓରେରା ନିକଟରେ ପଞ୍ଜୀକୃତ କରିବାକୁ ହେବ। ତେଣୁ ଗ୍ରାହକମାନଙ୍କ ସ୍ୱାର୍ଥକୁ ସର୍ବାଧିକ ଗୁରୁତ୍ୱ ଦେଇ ତଥା ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ ଆଇନ ଅନୁଯାୟୀ କାରବାର କରିବାକୁ ହେବ। କୌଣସି ପ୍ଲଟ୍ ବା ଘର ବିକ୍ରି ସମୟରେ ବିଲଡରମାନେ ଦେଉଥିବା ବିଭିନ୍ନ ପ୍ରତିଶ୍ରୁତି ଯେଭଳି ପାଳନ କରାଯାଏ ସେଥିଲାଗି ଏହି ଆଇନରେ କଡ଼ା ବ୍ୟବସ୍ଥା ରହିଛି। ଫଳରେ ଆଗରୁ ବିଲଡରମାନେ ଚଲାଇଥିବା ମନମାନି ବା ଦାଦାଗିରି ଉପରେ ଏକ ବଡ଼ ଅଙ୍କୁଶ ଲାଗିପାରିଛି।
୧ ମେ ୨୦୧୭ରୁ ଆମ ଦେଶରେ ରେରା ଆଇନ ଲାଗୁ କରାଯାଇଥିବା ବେଳେ ଓଡ଼ିଶାରେ ୭ ଅକ୍ଟୋବର ୨୦୧୭ରୁ ଓଡ଼ିଶା ରିୟଲ୍ ଇଷ୍ଟେଟ୍ ରେଗୁଲେଟୋରି ଅଥରିଟି (ଓରେରା) ଗଠନ କରାଯାଇଛି। ଭୁବନେଶ୍ୱର ସତ୍ୟନଗରସ୍ଥିତ ତୋଷାଳି ଭବନରେ ଓରେରାର କାର୍ଯ୍ୟାଳୟ ରହିଛି। ଅବସରପ୍ରାପ୍ତ ଆଇଏଫଏସ୍ ଅଧିକାରୀ ସିଦ୍ଧାନ୍ତ ଦାସ ଏହାର ଅଧ୍ୟକ୍ଷ ରହିଥିବା ବେଳେ ଅବସରପ୍ରାପ୍ତ ଆଇଏସ୍ ଅଧିକାରୀ ପ୍ରଦୀପ ବିଶ୍ୱାଳ ପ୍ରଶାସନିକ ସଦସ୍ୟ ଭାବେ ଓରେରାରେ କାର୍ଯ୍ୟ କରୁଛନ୍ତି।
ଓରେରା ଗଠନ ପୂର୍ବର ପ୍ରକଳ୍ପ
ଓଡ଼ିଶାର ଯେକୌଣସି ଅଞ୍ଚଳରେ ବ୍ୟାବସାୟିକଭିତ୍ତିରେ ନିର୍ମାଣ ହେଉଥିବା ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ, କୋଠାବାଡ଼ି ବା ଆବଣ୍ଟନ ହେଉଥିବା ପ୍ଲଟ୍ ଓରେରା ଆଇନ ଅଧୀନରେ ଆସିବ। ଏପରିକି ଯେଉଁ ପ୍ରକଳ୍ପଗୁଡ଼ିକର ନିର୍ମାଣ କାର୍ଯ୍ୟ ବିଧିବଦ୍ଧ ଭାବରେ ସମ୍ପୂର୍ଣ୍ଣ ହୋଇନାହିଁ କିମ୍ବା ଯେଉଁ ପ୍ରକଳ୍ପ ଲାଗି ‘ଅକ୍ୟୁପାନ୍ସି ସାର୍ଟିଫିକେଟ’ ମିଳିନାହିଁ ତାହା ୨୦୧୬ ମସିହା ପୂର୍ବରୁ ଆରମ୍ଭ ହୋଇଥିଲେ ମଧ୍ୟ ରେରା ଆଇନ ଅନୁଯାୟୀ ଓରେରା ପରିସରଭୁକ୍ତ ହେବ।
ତେଣୁ ନିୟମ ଅନୁଯାୟୀ ଯେକୌଣସି ଆପାର୍ଟମେଣ୍ଟ ବା ଗୃହ ନିର୍ମାଣ ଓ ପ୍ଲଟେଡ୍ ସ୍କିମ୍ ଭଳି ପ୍ରୋଜେକ୍ଟରେ ବିଲଡରଙ୍କୁ ଏବେ ଆଇନ ଅନୁଯାୟୀ ନିଜର କାରବାର ପରିଚାଳନା କରିବାକୁ ହେବ। କୌଣସି ପ୍ରକଳ୍ପ ଆରମ୍ଭ କରିବା ପୂର୍ବରୁ ଓରେରା ନିକଟରେ ପଞ୍ଜିକୃତ କରିବା ସହ ସ୍ଥାନୀୟ ଉନ୍ନୟନ କର୍ତ୍ତୃପକ୍ଷଙ୍କଠାରୁ ପ୍ଲାନ୍ (ପ୍ରୋଜେକ୍ଟ ଲେଆଉଟ୍ ଏବଂ କୋଠାବାଡ଼ିର ନକ୍ସା) ଅନୁମୋଦିତ କରିବାକୁ ହେବ।
ସେହିପରି ନିର୍ଦ୍ଧାରିତ ସମୟରେ ପ୍ରକଳ୍ପ ଶେଷ କରି ଗ୍ରାହକମାନଙ୍କ ନାମରେ ଜମି ବା ଘର ପଞ୍ଜୀକୃତ କରିବା ଦାୟିତ୍ୱ ସମ୍ପୃକ୍ତ ବିଲଡରଙ୍କର। ଏହାସହିତ ଠିକଣା ସମୟରେ ନୂତନ ଆଇନ ଅଧୀନରେ ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ଗଠନ କରି ସମ୍ପୃକ୍ତ ପ୍ରକଳ୍ପରେ ଥିବା ସମସ୍ତ କମନ୍ ଏରିଆର ମାଲିକାନା ହାଉସିଂ ସୋସାଇଟି ନାମରେ ପଞ୍ଜୀକୃତ କରିବାକୁ ପଡ଼ିବ। ଏହା ପରେ ଯାଇ ସମ୍ପୃକ୍ତ ବିଲଡରଙ୍କର ଦାୟିତ୍ୱ ଶେଷ ହେବ ବୋଲି ନୂତନ ଆଇନରେ ବିଧିବଦ୍ଧ ବ୍ୟବସ୍ଥା କରାଯାଉଛି। ତେଣୁ ଏହି କାରବାର ବେଳେ କୌଣସି ଜାଗାରେ ଖିଲାପି କଲେ ଜଣେ ବିଲଡରଙ୍କୁ ଆଇନର ଛାଟ ଖାଇବାକୁ ପଡ଼ିବ।
(ଲେଖକ ଜଣେ ବରିଷ୍ଠ ସାମ୍ବାଦିକ ଓ ଓଡ଼ିଶାଲାଇଭର ମୁଖ୍ୟ ସମ୍ପାଦକ)
Tags: #OdishaApartmentBill #Apartments #HousingAndUrbanDevelopmentDept #Odisha #ORERA
